KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI VE ŞARTLARI
- gunelcolak
- 8 Eki
- 6 dakikada okunur
1. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NEDİR?
Uygulamada sıklıkla görülen bir yıllık ve belirli süreli kira sözleşmelerinde, belirli sürenin bitmesi kira sözleşmesinin sona erme sebebi değildir. Kiraya veren kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıllık süre boyunca kiracıyı tahliye edemeyeceğinden, kiralayan kira sözleşmesinin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa kira sözleşmesi, kira bedeli hariç diğer koşullarıyla beraber kendiliğinden uzar.
Taraflar bir yıldan fazla süreyle yaptıkları kira sözleşmelerinde kira bedelini tespit etmek için kira bedelinin tespiti davası açabilirler. Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmalıdır. Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için davacının davayı açmada hukuki yararının bulunması şarttır. Nitekim Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi "tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonrakikira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20.2.1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır." hükmünü havidir.
2. KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIRIM KAYDININ BULUNMASI HALİ
Taraflar bir yıldan fazla süreyle yaptıkları kira sözleşmesinde ilk yılı takip eden dönemde kira bedelindeki yıllık artışları belirleyebilirler. Artırım kaydının bağlayıcılığı TÜFE oranını aşamaz. Kira bedelinin artırımı talebiyle açılacak olan davada, mahkeme kira sözleşmesindeki artırım kaydının TÜFE’deki oranı aşıp aşmadığını incelemekle yükümlüdür. Taraflar TÜFE ortalamasından fazla bir oranı kararlaştırmışlarsa mahkeme kiracı yararına olan emredici hükme aykırı olduğu gerekçesiyle kesin hükümsüzlük koşullarını uygular. Kanun koyucu kira artırım kaydının bütünüyle geçersizliği yönünde değerlendirme yaparsa yeni dönem kira bedelini kendisi tespit edebilir. Kanun koyucu yeni kira bedelini tespit ederken TBK Md. 344/2’de belirtilen koşullara uymakla yükümlüdür.
Kanun koyucu kesin hükümsüzlüğü, dikey kısmi kesin hükümsüzlük kapsamında değerlendirirse TÜFE oranını aşan kısım itibariyle sözleşmenin hükmü geçersizdir. TÜFE oranında kalan kısım itibarıyla anlaşma varlığını sürdürecektir. Kanun koyucu sözleşmeyi, dikey kısmi kesin hükümsüzlük kapsamında değerlendirdiği takdirde kira bedelinin tespiti için Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinin 1. fıkrası hükmüne bağlı kalacaktır. Nitekim ilgili fıkrada "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır." ifadelerine yer verilmiştir.
3. KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIRIM KAYDININ BULUNMAMASI HALİ
Tarafların yapmış oldukları kira sözleşmelerinde artırım kaydının bulunmaması durumunda kanun koyucu TBK md 344/2 uyarınca kira bedelini belirler. Kanun koyucu bu belirlemeyi yaparken, ilk önce kiralananın durumuna bakar, kiralananın daha nitelikli hale gelip gelmediğini, kiralananda olumlu ya da olumsuz yönde değişiklikler olup olmadığını göz önünde bulundurur, ikincil olarak hakkaniyete uygun davranmakla yükümlüdür, TBK md 344/2 uyarınca kanun koyucu hakkaniyete bağlı kalarak, kiralayanın sosyoekonomik durumunu, kiraya verenin sosyoekonomik durumu, piyasa şartlarını değerlendirir. Kanun koyucunun hakkaniyete ve kiralananın durumuna göre belirlediği rakam yıllık TÜFE oranını geçemez. Kiralananın durumu ve hakkaniyet gerektiriyorsa kanun koyucu TÜFE oranındaki artıştan daha düşük bir miktara hükmedebilir fakat daha fazla bir miktara hükmedemez. Nitekim Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin 2. fıkrası "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir." hükmünü havidir.
4. BEŞ YILDAN UZUN SÜRELİ VEYA BEŞ YILDAN SONRA YENİLENEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINIIN İKAMESİ
TÜFE oranı kira sözleşmelerinde genel sınırı oluşturur ve beş yıl boyunca uygulanır. TÜFE oranı ülke genelinde ortak olarak uygulanır. Fakat büyükşehirlerdeki konut fiyatlarındaki değişiklik ile küçük şehirlerdeki konut fiyatlarındaki değişiklik birbirinden farklıdır. Bu sebepten dolayı kanun beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE oranına bağlı kalmadan kira bedelinin tespiti davası açma hakkı tanımıştır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedelinin tespiti TBK Md. 344/3 uyarınca yapılır. TBK Md. 344/3 diğer fıkralardan ayrı olarak kira bedelinin tespiti esaslarını esnek hale getirir ve kanun koyucunun takdir yetkisini genişletir.
Kanun koyucu TBK Md. 344/4 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri bakımından; TÜFE oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedeli, hakkaniyet esaslarını göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini tespit eder.
TBK Md. 344/2’den farklı olarak TÜFE oranı kanun koyucu için bağlayıcı değildir fakat hakkaniyet ve kiralananın durumu aynen varlığını korur. Yeni kira bedelinin belirlenmesi esaslarından emsal kira bedeli ön plana çıkar. Kanun koyucu emsal kira bedelinin tespitini bilirkişi marifetiyle araştırır ve gerekirse keşif yapar.Davacı beş yılsan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri bakımından kira bedelinin tespiti davasını TBK Md. 344/2’ye göre talep ederse, talebe bağlılık ilkesi gereğince TBK Md. 344/2 uyarınca kira bedelini tespit eder.
TBK Md. 344/3- Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
5. YABANCI PARA CİNSİNDEN BELİRLENMİŞ KİRA SÖZLEŞMELERİ BAKIMINDAN KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
Kira sözleşmesinde, kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi mümkündür. TBK Md. 344/4 göz önüne alındığında yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmeleri bakımından beş yıl geçmedikçe kira bedelinin tespiti davası açılamaz. TBK Md. 344/4’ün devamında ana kuralın istisnasına yer verilmiştir. İstisnai olarak TBK Md. 138’de yer alan “Aşırı İfa Güçlüğü” halleri mevcut ise 5 yıl dolmadan da kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Aşırı ifa güçlüğü hallerinin mevcut olması durumunda açılacak olan kira bedelinin tespiti davasında yabancı paranın değerindeki değişiklikler göz önünde tutularak TBK Md. 344/3 hükümleri uygulanır. TBK Md. 344/4- Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
6. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ TALEBİYLE AÇILACAK DAVADA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi, sözleşmede ifa yeri belirtilmemişse TBK Md. 89 uyarınca kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi, tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dâhil olduğu bir sözleşme ise HMK Md. 17. uyarınca sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesidir.
7. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNE İLİŞKİN DAVA AÇMA SÜRESİ VE KARARIN ETKİSİ
Kira bedelinin belirlenmesi talebiyle açılacak davada süre koşulu bulunmamaktadır. TBK Md. 345/1 uyarınca dava her zaman açılabilecektir. Ancak kira sözleşmesinin tespiti davası yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olup kiracıyı bağlayacaktır. 30 gün önce bildirimde bulunma koşulunun yerine getirilmemesi halinde mahkemenin verdiği karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
Taraflar arasında mevcut olan kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni kira dönemi sonlanmadan açılacak olan davada belirlenen yeni kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Mahkemece belirlenecek kira bedeli , taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ileriye dönük sonuç doğuracaktır.